Stadt Ellwangen

Stadtsanierung

Richtlinien zur Förderung privater Maßnahmen im Sanierungsgebiet "Ellwangen-Mitte"

Die Förderung privater Bau- und Ordnungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Ellwangen-Mitte" erfolgt durch die Gewährung von Zuschüssen und Entschädigungen. Ein Rechtsanspruch auf die Bewilligung und Auszahlung von Zuschüssen und Entschädigungen wird durch diese Richtlinien nicht begründet.

Förderarten

1. BAUMASSNAHMEN

1.1 Modernisierung und Instandsetzung
1.1.1 Definitionen
Modernisierung ist die Beseitigung von Missständen durch bauliche Maßnahmen, die - unter Fortbestand der bisherigen Nutzung - entsprechend den Sanierungszielen den Gebrauchswert von Gebäuden nachhaltig erhöhen. Werden eigenständige Nutzungseinheiten z. B. abgeschlossene Wohnungen um bisher nicht oder anderweitig genutzte Räume oder um untergeordnete Anbauten erweitert, so gelten die damit zusammenhängenden baulichen Maßnahmen als Modernisierung.

Modernisierungsmaßnahmen dienen insbesondere dazu, vorhandene Gebäude zeitgemäßen, technischen, hygienischen und funktionellen Ansprüchen anzupassen. Sie führen stets zu einer Ausstattung des Gebäudes, die besser ist als diejenige, die das Gebäude bei der Errichtung aufwies. Instandsetzung ist die Behebung von baulichen Mängeln durch Maßnahmen, die entsprechend den Sanierungszielen die bestimmungsmäßige Nutzung oder den städtebaulich gebotenen Zustand von Gebäuden wiederherstellen. Der ursprüngliche Zustand bildet damit die Grenze für Instandsetzungsmaßnahmen.

Instandhaltung ist die laufende Unterhaltung eines Gebäudes durch Wartung und Behebung der Mängel, die insbesondere durch Abnutzung und Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind. Die Instandhaltung ist nicht zuwendungsfähig, es sei denn, sie ist Teil einer Modernisierung und Instandsetzung.

1.1.2 Zuwendungsvoraussetzungen
Voraussetzung für die Förderung ist, daß sich der Eigentümer gegenüber der Stadt vertraglich verpflichtet, bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen und diese noch nicht begonnen sind. Kosten, die aus einem anderen Förderprogramm gefördert werden können, sind nicht zuwendungsfähig. Es ist jedoch möglich, die Städtebauförderung und das andere Förderprogramm auf unterschiedliche Bereiche der Modernisierung und Instandsetzung zu beziehen (z. B. Bauabschnitte oder Trennung nach Gewerken).

1.1.3 Förderschwerpunkte
Der Schwerpunkt der Förderung liegt auf Maßnahmen der Modernisierung, da nur dadurch der Gebrauchswert von Gebäuden nachhaltig verbessert werden kann. Instandsetzungsmaßnahmen werden nur gefördert, wenn sie im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehen oder aus städtebaulichen Gründen Außeninstandsetzungen erforderlich sind. Eine Förderung als Restmaßnahme ist möglich.

1.1.4 Art und Höhe der Förderung
Die Stadt fördert die Modernisierung und Instandsetzung durch Gewährung eines pauschalen Zuschusses. Der Zuschuss wird als Höchstbetrag begrenzt und als verlorener Zuschuss gewährt. Es gelten folgende Fördersätze:
Bis zu einem förderfähigen Aufwand von 400.000 €: 25 % der berücksichtigungsfähigen Kosten
Für den förderfähigen Aufwand über 400.000 €: 10 % der berücksichtigungsfähigen Kosten

1.2 Wohnungsbau
1.2.1 Zuwendungsfähige Maßnahmen
Zuwendungsfähig sind, soweit Mittel des sozialen Wohnungsbaus nicht zur Verfügung stehen,

• Kosten für das Schaffen von Wohnraum in besonderen Fällen, insbesondere wenn eine begonnene Sanierung sonst nicht abgeschlossen werden könnte.
• durch Ausbau und Erweiterung,
• durch Ersatzbauten, die im Umfang den baufälligen Altbauten vergleichbar sind,
• Kosten für den Bau von Ersatzwohnungen, wenn die Behebung städtebaulicher Missstände, insbesondere ungesunder Wohnverhältnisse, dringend erforderlich ist.

1.2.2 Zuwendungsvoraussetzungen
Voraussetzungen für die Förderung ist, dass der Eigentümer sich gegenüber der Stadt schriftlich verpflichtet,

• die Wohnung auf die Dauer von zehn Jahren nur solchen Wohnungssuchenden zu überlassen, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 2 WoFG nicht übersteigt und
• mit dem Mieter einen Mietpreis zu vereinbaren, dessen Höhe die Endmiete (einschließlich Erhöhungsmöglichkeiten) für neu zu errichtende allgemeine Mietwohnungen nach den Bestimmungen des jeweiligen Landeswohnraumförderungsprogramms (LWFPr) zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nicht übersteigt.

Die zu schaffenden Wohnungen sollen vor allem zur Vermietung bestimmt sein. Eine Eigennutzung ist möglich, wenn der Nutzer einer neu zu schaffenden Wohnung eine Mietwohnung frei macht. Bei einer Wohnung, die vom Eigentümer selbst genutzt werden soll, ist Voraussetzung für die Förderung, dass dessen Einkommen die Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 2 WoFG nicht übersteigt.

1.2.3 Art und Höhe der Förderung
Die Stadt gewährt die Förderung als Zuschuss zu den Baukosten. Die Obergrenze des Zuschusses beträgt 20.000 € pro Wohnung. Beim Ersatz baufälliger Altbauten ist eine Entschädigung von Gebäuderestwerten nicht zuwendungsfähig.

2. ORDNUNGSMASSNAHMEN

2.1 Begriff
Ordnungsmaßnahmen sind gebietsbezogene Einzelmaßnahmen, die im Rahmen der Sanierung notwendig sind, um städtebauliche Missstände zu beseitigen, das Sanierungsgebiet neu zu gestalten und die Umweltbedingungen zu verbessern.

2.2 Zuwendungsfähige Kosten
Zu den zuwendungsfähigen Kosten für private Ordnungsmaßnahmen gehören:

• Kosten des Umzugs von Bewohnern und Betrieben einschließlich der Kosten für die Unterbringung in Zwischenunterkünften sowie Entschädigungen für andere umzugsbedingte Vermögensnachteile;
• Kosten für die sanierungsbedingte Freilegung von Grundstücken, also Abbruch- und Abräumkosten, daraus entstehenden Folgekosten sowie Entschädigungen für untergehende Gebäude und Gebäudeteile.

2.3 Entschädigung
Bei sanierungsbedingten Ordnungsmaßnahmen erfolgt eine Entschädigung von bis zu 100 %. Die Höhe der Entschädigung für abzubrechende Gebäude und Gebäudeteile richtet sich nach dem Gebäudezeitwert. Der Gebäudezeitwert ist durch Wertermittlungsgutachten nachzuweisen.

Förderungsgrundlagen

Grundlage für die Gewährung von Zuschüssen und Entschädigungen für private Bau- und Ordnungsmaßnahmen ist die Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums über die Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (Städtebauförderrichtlinien - StBauFR), geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 23.11.2006.

Zuständigkeiten

Die Verwaltung ist im Rahmen dieser Richtlinien für die Vorbereitung und den Abschluss von Vereinbarungen zuständig. Ausnahmen von diesen Richtlinien erlässt der Gemeinderat.

Verfahren

Im Ergebnisbericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen wurde für jedes Gebäude im Sanierungsgebiet eine Klassifizierung des Gebäudezustandes vorgenommen. Eigentümer von Gebäuden mit Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf können sich von der Sanierungsstelle beraten lassen. Die Beratung erfolgt entsprechend den festgelegten städtebaulichen Zielen. Wenn eine Förderung vorgesehen ist, wird eine Vereinbarung vorbereitet, in der die Maßnahmen, förderfähigen Kosten und der Zuschuss bzw. die Entschädigung festgelegt werden. Die Vereinbarung wird zwischen dem Eigentümer und der Stadt abgeschlossen.

Erst danach darf mit den Arbeiten begonnen werden. Die Auszahlung des Zuschusses/der Entschädigung erfolgt in Form von Abschlagszahlungen nach Fortschritt der Maßnahme. Nach Beendigung der Maßnahme wird eine Schlussabnahme durchgeführt. Der Eigentümer legt der Stadt eine Schlussabrechnung über die angefallenen Kosten vor. Die Stadt stellt die tatsächlichen förderfähigen Kosten und die endgültige Höhe des Zuschusses/der Entschädigung fest. Eine Bescheinigung nach dem EStG für Inanspruchnahme von erhöhten Absetzungen ist möglich.